Warum bei der Absicherung von Real Estate-Transaktionen häufig Probleme auftauchen (und wie diese sich lösen lassen)

Grundbücher regeln bekanntermaßen die Eigentums- und Schuldverhältnisse von Grundstücken. Die Eintragungen haben bei uns konstitutiven, also rechtsbegründeten Charakter. Außerhalb Deutschlands ist das zumeist nicht der Fall. Bei Real Estate-Transaktionen führt dies aufseiten des Käufers zu erhöhten Risiken. Denn der Verkäufer kann das Grundstück zwischenzeitlich verkauft, Rechte abgetreten oder Änderungen vorgenommen haben. Die Due Dilegence fördert solche Eingriffe nicht zwingend zutage. Sie bleiben in der Sphäre des Verkäufers und damit im Trüben.

Aus Großbritannien kommend, gewinnen daher sogenannte Title-Versicherungen an Bedeutung. Mit diesen Policen kann der Käufer den Worst Case absichern, dass das Grundstück oder Eigentum nicht frei von Rechten Dritter ist. Spezialversicherer bieten diesen Deckungsschutz gegen eine vergleichsweise risikoadäquate Prämie von 0,15 Prozent des Transaktionswertes an. Das ist möglich, weil solche Eigentumsverletzungen eine Transaktion zwar zu Fall bringen können, aber nicht so häufig auftreten.

Anders ist das bei Grundstückszusagen, zum Beispiel hinsichtlich ihrer Beschaffenheit. Deshalb ist der Käufer gefordert, parallel eine separate Transaktionsversicherung abzuschließen. Deren Prämienkosten liegen bei 0,5 bis 0,8 Prozent des Schadenpotenzials, wobei in der Regel nur 15 bis 25 Prozent des Transaktionswertes abgesichert werden. Der Grund: Solche Transaktionsrisiken treten zwar trotz umfassender Prüfung häufiger auf, gefährden aber eine Transaktion gewöhnlich nicht.

Soweit, so gut. In der Praxis tauchen jedoch oft Probleme auf, weil neben dem Transaktionsversicherer zusätzlich ein Spezialversicherer eingeschaltet werden muss. Die Nischenversicherer setzen aufgrund begrenzter personeller Ressourcen oftmals keine transaktionserfahrenen Underwriter ein. Ebenso fehlt es ihnen an einem effizienten Projektmanagement. Zudem folgen die Abläufe britischen Modellen, die in Deutschland nur bedingt anwendbar sind, weil sie beispielsweise auf ganz anderen Schadendefinitionen basieren. Für die Transaktionsbeteiligten geht damit ein erheblicher Mehraufwand einher, der die Transaktionskosten unnötig nach oben treibt und Kapazitäten auf beiden Seiten bindet.

Transaktionsversicherer sind zwar mit Blick auf ihre Rückversicherungskapazitäten ebenfalls in der Lage Title-Risiken abzudecken. Sie können jedoch die Prämiengrenze von 0,5 Prozent des Schadenpotenzials nicht unterschreiten. Die dadurch erhöhten Risikokosten sind aber am Markt nicht durchsetzbar. Deshalb hat Aon ein Panel von sechs Title-Versicherern aufgebaut.

Mit jedem Anbieter hat Aon eine Art Standard-Police umgesetzt, in der die Title-Risiken genau definiert sind. Von den gewählten Versicherern ist grundsätzlich jeder einzelne in der Lage, die eigentumsbezogenen Risiken zu den marktüblichen geringeren Prämienkosten zu decken. Gleichzeitig können die herkömmlichen Transaktionsrisiken sozusagen über Sublimits zu den hier üblicherweise höheren Prämien abgesichert werden. Im Ergebnis braucht der Käufer so nur mit einem Versicherer verhandeln, hat einen Underwriter als Ansprechpartner und profitiert dank der gefundenen Paketlösung von größtmöglicher Flexibilität bei Prämien und Bedingungen.

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Dr. Matthias Luettges
Head of M&A and Transaction Solutions, Germany
+49 69 29727-3203

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