Marienplatz in München mit Neuem Rathaus und Frauenkirche

Die Zeichnungsphilosophie der Versicherer hat sich stark harmonisiert. Gleichzeitig steigt ihr Transparenzbedarf und die Anforderungen aus Finanzierungsverträgen bei Immobilienprojekten. Da die Risiken teils auch für Kunden zunehmen, ist ein gemeinsames Risikoverständnis unerlässlich.

In den letzten Jahren haben die Versicherer eine zum Teil erhebliche Risikobereinigung innerhalb ihrer Portfolien vorgenommen. Das Ergebnis dieses Prozesses wollen die Versicherer in diesem Jahr bewahren. Zugleich sind sie bestrebt, als verlässlicher Partner für die Immobilienwirtschaft auch bei anspruchsvollen Risiken aufzutreten. Diesen Widerspruch in der Praxis aufzulösen, ist nicht immer einfach.

Transaktionsvolumen nach Hauptnutzungsart

Angaben in Prozent, Gesamtvolumen 2020 = 81,58 Mrd.€, Q1 2021 = 16,55 Mrd. €
*Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien; Stand April 2021

Quelle: JLL

Marktsituation

Zwar finden sich für die Versicherung von Immobilienportfolien sowohl national als auch international noch Versicherer mit entsprechendem Risikoappetit. Die Zunahme internationaler Investments in Kombination mit immer höheren Anforderungen aus den Finanzierungsverträgen stellt eine zum Teil enorme Herausforderung zur Zeichnung der Risiken dar. Die Zeichnungsphilosophie der Versicherer – also konkret die Voraussetzungen, unter denen man bereit ist, sich für Risikotransferlösungen zu engagieren – hat sich in den letzten Jahren stark harmonisiert. Versicherer treten gleichsam geschlossen gegenüber der Immobilienbranche auf. In den Vertragsverlängerungen fordern sie einheitlich hohe Standards in Bezug auf die Risikoqualität der Einzelobjekte oder Portfolien. Auch müssen sich Kunden darauf einstellen, einen hohen Transparenzbedarf der Versicherer zu erfüllen, z. B. in Bezug auf den Nachweis der Versicherungshistorie eines Risikos.

Im Ergebnis steigen einerseits die Risiken und Ansprüche der Versicherungsnehmer etwa durch Länderallokation, Investmentvolumina und Gefahrenexponierung. Andererseits verengt sich das Marktumfeld, das auf Versichererseite bereit und in der Lage ist, diesen Bedarf zu befriedigen.

Ausblick

Die Versicherer werden den eingeschlagenen Weg der Zeichnungsvoraussetzungen weiterverfolgen.

Der Versicherungs­einkauf findet 2021 unter erschwerten Bedingungen statt. Um trag­fähige Lösungen für alle Vertrags­seiten zu erzielen, sollten Kunden früh­zeitig ein ein­heitliches Risiko­verständnis mit dem Versicherer erreichen.

Joachim Vogt

Bei der Fremdfinanzierung von Objekten und Portfolien fordern Investoren eine umfassende und verlässliche Absicherung der finanzierten Objekte. Da inzwischen ein fast flächendeckender Trend zur Fremdfinanzierung besteht, erhält das Gut der Versicherung im Real-Estate-Bereich eine überragende Bedeutung. Dies heißt für Investoren der Immobilienwirtschaft, dass sie sich diesen Anforderungen frühzeitig stellen sollten. Anderenfalls drohen neben deutlichen Prämienzuschlägen auch inhaltliche Einschränkungen. Zu erwähnen sind insbesondere Eigentragungsmodelle für Investoren. Im Schadenfall müssten diese daher erhebliche Beträge selbst tragen, was eine erfolgreiche Bewirtschaftung der Immobilien dauerhaft gefährden könnte.

Markttrends

Bereits im Jahr 2020 verlangten Versicherer im Rahmen der COVID-19-Pandemie, Einschränkungen und Klarstellungen in die Versicherungsverträge aufzunehmen. Hierzu zählen etwa Pandemieausschlüsse. Nach ersten Marktreaktionen zu den Verlängerungen im Jahr 2021 ist davon auszugehen, dass Versicherer diese Beschränkungen weiter vorantreiben und hierbei auch die Grundsätze der Versicherungsbedingungen überprüfen werden.